O M&G Property Portfolio foi suspenso em dezembro de 2019 devido a altos níveis de pedidos de retirada por investidores em um momento de incerteza do Brexit e mudanças estruturais no setor de varejo do Reino Unido.

No entanto, havia alguma esperança para os investidores com último anúncio, uma vez que os avaliadores de propriedades independentes Knight Frank removeram cláusulas de incerteza material de outros dois setores do mercado.

A partir de 11 de julho, essa incerteza material não será mais aplicada nos escritórios centrais de Londres e nas acomodações para estudantes profissionalmente gerenciadas, que juntas representam 5,4% do fundo.

Um total de 28,4% dos ativos imobiliários do fundo não está mais sujeito a esta cláusula depois que a cláusula de incerteza relevante para propriedades industriais e logísticas do Reino Unido foi levantada em junho.

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Vários dos inquilinos do fundo agora estão pagando aluguéis mensalmente. Isso significa que 71% do aluguel faturável e da taxa de serviço do fundo de junho foram coletados e os retornos de renda continuarão sendo influenciados pelo nível de receita de aluguel recebida dos inquilinos.

No entanto, nenhum ativo foi trocado este mês. O fundo ainda tem cerca de 180 milhões de libras em ativos disponíveis para venda ou nas mãos de advogados, mas a M&G alertou que “não há garantia de que essas vendas sejam concretizadas”.

A M&G disse que a reabertura do fundo para negociação dependerá dos níveis de caixa, mas também dependerá da elevação adequada da cláusula de incerteza material.

O tamanho atual do fundo é de £ 2,2 bilhões. Ele continua a ser gerenciado e ativamente documentado durante a suspensão e a M&G continua a renunciar a 30% da taxa anual do fundo em reconhecimento dos problemas causados aos seus clientes.

Análise

Os investidores sofreram mais de sete meses de suspensão até agora e agora parece provável que a extensão possa continuar até o final do ano.

Esta atualização oferece um pequeno vislumbre de esperança, pois os avaliadores independentes do fundo afirmam ter clareza sobre os preços em outras duas áreas do mercado imobiliário: escritórios no centro de Londres e acomodações para estudantes. Juntamente com as propriedades industriais e logísticas, isso significa que elas podem precificar com precisão 28% do fundo. No entanto, isso significa que mais de 70% do fundo ainda está investido em ativos onde não há certeza sobre seu valor – o fundo ainda tem um longo caminho a percorrer antes de ficar abaixo do limite de 20% da FCA para incerteza sobre avaliações.

O fundo imobiliário da M&G está combatendo incêndios em dois frontes antes de poder pensar em reabrir: um na avaliação precisa de seus ativos e outro sobre nível de liquidez do fundo. Os investidores ficarão desapontados com o fato de nenhuma propriedade ter sido descarregada desde a atualização do mês passado e ainda existem 180 milhões de libras em ativos oferecidos ou trocados. Considerando que nos últimos sete meses do fechamento do fundo houve quase £ 150 milhões em ativos vendidos, poderia haver um longo caminho a ser percorrido antes que haja dinheiro suficiente para reabrir.